Команда Парамоновой и Михайлова

 
 

Юридические проблемы в строительстве новых объектов.

12 декабря 2011 года Президентом РФ был подписан Закон № 427-ФЗ

«О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанный закон принят в отношении двух субъектов Российской Федерации: г.Москвы и г.Санкт – Петербурга.

Мы остановимся только на некоторых аспектах Закона № 427-ФЗ.

 

Закон №427-ФЗ внес значительные изменения в правовое регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Что ожидает инвесторов–застройщиков и долевых участников инвестиционных договоров по строительству многоквартирных домов?

 

1. Закон № 427-ФЗ предусматривает специальное регулирование отношений по государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, который строился или реконструировался на государственном или муниципальном земельном участке за счет внебюджетных средств по инвестиционному договору, предусматривающему распределение площади объекта недвижимости между сторонами этого договора.

«Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществлялось на основании инвестиционного договора, заключенного до 01.01.2011 года, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на построенный объект».

Это значит, что соинвесторы – физические лица, которые признавали за собой право собственности на квартиры в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме судебным порядком, с 01 февраля 2012 года такого права лишаются, в силу положений Закона № 427-ФЗ. Право собственности они смогут зарегистрировать только после того, как инвестор-застройщик подпишет Акт выполнения инвестиционного договора и зарегистрирует право собственности на построенный объект. (Как показывает практика, процедура подписания Акта выполнения инвестиционного договора может растянуться на несколько лет).

Районные суды города Москвы, по указанным основаниям, с 01.02.2012 года отказывают соинвесторам – физическим лицам в признании права собственности на квартиры в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме.

 

2. Не менее значительные изменения внесены в правовое регулирование инвестиционной деятельности, в части взаимоотношений инвестора и органов государственной власти или органа местного самоуправления.

 

Что ждет компании инвесторов – застройщиков?

 

2.1. Инвестиционный договор, заключенный до 01 января 2011 года с органом государственной власти или органом местного самоуправления на строительство объекта недвижимости, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления в следующих случаях:

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимости в срок, предусмотренный инвестиционным договором;

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения инвестиционного договора разрешения на строительство;

- существенное изменение обстоятельств, включая невозможность исполнения обязательств по строительству, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка;

Процедура расторжения в одностороннем порядке, согласно Закону № 427- ФЗ, очень проста:

Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органами государственной власти или органами местного самоуправления уведомления о расторжении инвестиционного договора.

До истечения указанного срока инвестор вправе направить письменные возражения в орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Если орган государственной власти или орган местного самоуправления в своем ответе на возражения инвестора подтвердит ранее принятое решение о расторжении инвестиционного договора, договор считается расторгнутым.

А что с затратами и убытками, которые понес инвестор, годами обивая пороги исполнительных органов власти г. Москвы и г. Санкт- Петербурга, согласовывая рабочие проекты, оформляя аренду земельного участка под строительство, проходя государственную экспертизу, получая разрешение на строительство?

Согласно положениям Закона № 427-ФЗ, органы государственной власти и органы местного самоуправления, при одностороннем расторжении инвестиционного договора, компенсируют инвестору только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по договору, на сумму которых могут быть начислены проценты, в порядке ст. 395 ГК РФ.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается.

Данное положение закона № 427-ФЗ вступает в силу с 01 апреля 2012 года.

Можно сделать некоторые выводы.

 

1. Принят Закон в отношении дух субъектов Российской Федерации: Москвы и Санкт – Петербурга.

2. Закон распространяет свое действие на инвестиционные договора, заключенные до 01.01.2011 года. (Согласно п.1 ст.4 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Акты гражданского законодательства не имеют обратный силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В данном случае, Закон № 427-ФЗ имеет обратную силу, т.к. распространяется на отношения, возникшие до вступления данного закона в силу).

3. До государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости инвестором-застройщиком, долевые инвесторы – физические лица лишаются возможности признания за собой права собственности на квартиру судебным порядком.

4. Закон № 427-ФЗ не предполагает возможности оспорить решение органа государственной власти или органа муниципального самоуправления о расторжении инвестиционного договора в одностороннем порядке.

5. Инвестор-застройщик не имеет права на получение компенсации за понесенные убытки и упущенную выгоду.

6. Соинвесторы - физические лица попадают в полную зависимость от инвестора-застройщика, в части сроков подписания им Акта выполнения инвестиционного договора, подготовки документов, для сдачи на государственную регистрацию прав и сроков их рассмотрения регистрирующими органами.

7. Увеличение количества конфликтных ситуаций между Инвестором-застройщиком и уполномоченными органами исполнительной власти г. Москвы и г. Санкт – Петербурга.

8. Весьма вероятное увеличение коррупционной составляющей при реализации инвестиционных проектов в Москве и Санкт – Петербурге.

 

Что мы рекомендуем?

1. Инвесторам-застройщикам - провести анализ текущей ситуации по действующим инвестиционным договорам. (Желательно, с привлечением юристов).

2. Документальным образом фиксировать все свои действия, связанные с исполнением обязательств по инвестиционным договорам. Это позволит в дальнейшем, при возникновении конфликтной ситуации, выбрать правильный способ защиты своих интересов.

3. Все действия, совершаемые в рамках исполнения инвестиционного договора, должны оставлять «документальные следы». Это очень важно. Как правило, на стадии согласования документации, получения разрешения на строительство, у Инвестора-застройщика теряется много времени по вине чиновников, что сказывается на общих сроках реализации инвестиционного проекта. Грамотно выстроенные процессуальные взаимоотношения снижают для инвестора риски расторжения инвестиционного договора в одностороннем порядке.

4. Самое главное! Не экономьте на квалифицированном юридическом сопровождении своего инвестиционного проекта. Потери могут быть гораздо значительнее, чем затраты на юридическое сопровождение.

 

 

Будьте внимательны.

Не опоздайте с принятием правильных решений.